Как узаконить самострой. Об изменениях регистрации дома с 1.03.2019

За 13 лет в законе о «Дачной амнистии», произошло много изменений. В начале разрешения на строительство не требовалось, и регистрация происходила проще и быстрее по декларации. С 2017 года ввели обязательное проектирование оформление с помощью технического плана. А в 2019 году и вовсе требуется уведомить местную администрацию.

В редакции закона № 36-ФЗ указан срок окончания регистрации объектов ИЖС — 1 марта 2020 года. Однако, ожидаемая активность в этом вопросе себя не оправдала. Граждане используют эту возможность, но до сих пор достаточно много недвижимости остается не оформленной должным образом. Именно по этой причине на рассмотрение Государственной Думы внесли законопроект, который в очередной раз отодвинул сроки регистрации.

Однако, вместе с этим вводятся законы, которые нивелируют действие «дачной амнистии». И уже с 1 марта 2019 года приходится оформлять в собственность по новым правилам, так как вступили в силу поправки в Закон № 218-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ, иные нормативные акты.

ФЗ-340 вступил в силу 04.08.2018г., но регистрация дома в СНТ до 1 марта 2019 года происходила по старым правилам – действовал переходный период. Этот нормативный акт внес изменения в Градостроительный кодекс. В кодексе теперь четко даны характеристики жилого помещения. Кроме того, вместо обязательного ранее получения разрешения на строительство введена уведомительная процедура о начале и окончания процессе возведения жилой недвижимости. Причем она распространяется на дачные жилые и садовые дома.

Согласно новым законам, после 1 марта 2019 года дома, которые останутся незарегистрированными или их строительство начнется без предварительного уведомления, будут относиться к категории самовольных построек. В соответствии с поправками в ФЗ от 03.08.2018 в (см. статью 51 пункт 18 Градостроительного кодекса РФ) с нового года каждый собственник земельного участка перед началом строительства дома должен УВЕДОМИТЬ об этом орган исполнительной власти (на землях которого располагается недвижимость).

Как зарегистрировать дачный дом по новым правилам

Уведомительный порядок действует только для регистрации прав на жилые и садовые дома. Если на участке возведены хозяйственные, бытовые и вспомогательные объекты (например, баня, сарай и т.д.), их достаточно указать на межевом плане.

Процедура узаконивания жилищного строительства на начальном этапе строительства предусматривает следующие действия:

гражданин, владеющий участком в СНТ или по иным основаниям, должен подать уведомление в местный орган власти или уполномоченный орган;
по содержанию уведомления будет проверяться, соответствуют ли заявленные характеристики ИЖС/Садового дома нормативным актам, можно ли строить дом на данном земельном участке;
если характеристики строения соответствуют закону, а целевое назначение участка включает ИЖС, гражданину направляется положительное решение о возможности начала работ.

На этом этапе получить отказ по уведомлению сложно, так как чиновники не могут требовать представления проектной документации, договора с подрядчиком и иные дополнительные документы. Проверяться будет только категория и целевое назначение участка, общие параметры будущего дома, такие как, этажность, высота дома, площадь застройки и допустимые расстояния от дома до границ земельных участков.

После завершения стройки, будет проверяться соответствие построенного дома заявленным ранее критериям.

Сложнее пройдет уведомление и регистрация после завершения стройки. В этом случае, как и ранее, будут проверяться требования противопожарных правил, условия подключения к коммунальным системам, место расположения дома на участке.

Уведомительный порядок после завершения строительных работ включает следующие стадии:

нужно обратиться к кадастровому инженеру для обследования дома в натуре, определения его характеристик, оформления технического плана;
нужно сразу оплатить 350 руб. за регистрацию права собственности;
не позднее месяца после завершения строительства нужно подать письменное уведомление в адрес местной администрации, приложить технический план и платежку на госпошлину;
после проверки документов, которая не может длиться более 7 дней, гражданин получит ответ о соответствии или несоответствии характеристик дома требованиям закона;
после направления ответа заявителю, местные власти должны сами передать документы в Росреестр для регистрации права собственности или собственник сам подает технический план в МФЦ (Мои документы).

Получить готовые документы можно в МФЦ или запросить через госуслуги. При регистрации прав будет одновременно проводиться кадастровый учет, так как без этого распоряжение объектами недвижимости будет невозможно. Срок регистрационных и учетных действий будет составлять не менее 10 дней, после чего собственнику выдается выписка ЕГРН.

Проверять соответствие параметров дома требованиям закона будут по содержанию технического плана и первоначального уведомления. Кадастровый инженер должен подтвердить соответствие характеристик жилого или садового дома.

При наличии замечаний, будет дано приостановление регистрационных действий, и кадастровый инженер должен будет их устранить, иначе повлечет отказное решение по уведомлению.

Чем плохо, что дом не зарегистрирован

Объекты со статусом самовольных построек нельзя использовать, в том числе продать или подарить. Для их узаконивания и дальнейшего использования собственнику необходимо будет привести дом в соответствие требованиями законодательства, что на практике не всегда возможно.

К примеру, по закону объект должен располагаться на расстоянии не ближе 3 м к забору. Естественно, что подвинуть дом при нарушении этого требования не получится и право собственности придется устанавливать в судебном порядке с привлечением экспертизы.

При отказе собственника выполнять предписания по устранению нарушений власти вправе будут применять административное воздействие, требовать самостоятельного сноса объекта, а в случае неисполнения – снос самостроя будет обязанностью местных властей. Законопроект № 301854-7, предусматривающий штрафы за самовольные постройки все еще находится на рассмотрении, аж с 2017 года.

В Гражданский кодекс РФ в 2018 году также внесены поправки ФЗ-339 и они касаются самовольных построек. Все строения, возведенные без предусмотренных законом согласований, не соответствующие установленным нормам, могут быть признаны самовольными и подлежащими сносу. Принимаются во внимание, конечно, нормы действующие на момент постройки, но вполне возможно, дату строительства соответствие постройки нормам придется доказывать уже в суде, так как государственные органы однозначно дают понять, что возможны проверки.

Администрация регулярно проводит поиск незарегистрированных строений и в случае их обнаружение присылает собственнику земельного участка требование о регистрации дома. В случае уклонения от требования возможен снос в судебном порядке самовольного строения/дома.

Проверить наличие незарегистрированных домов на земельном участке можно на сайте госуслуг – mosreg.ru. Однако, при этом нужно помнить, что в случае отсутствия на вашем участке незарегистрированных зданий/строений у администрации появляется информация, что собственник земельного участка возможно имеет самовольные постройки.

Мнение от админа: да, стало сложнее из за уведомлений администрации. Но трудности возникнут только у тех, чьи дома расположены близко к забору (менее 3 метров). Потребуются дополнительные согласования. А так, дачная амнистия пока действует. Насчет регистрации самовольных построек (домов) — крайне сомнительно. В реалиях нашей страны, слабо верится в инспекции, объезжающие местность и сверяющие карту с реальностью. Да даже просто съемки со спутника и кадастровую карту. Если такое и будет, то ой как не скоро, лет 5-10.
P.S. могу поделиться контактами грамотного кадастрового инженера, с которым работал я и мои соседи в 2018 году. Пишите в комментах, в личку пришлю контакт.

P.P.S. Из приятного: с 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ и соответственно, расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Федерального закона N 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами (часть 10 статьи 54 Федерального закона N 217-ФЗ).

земельный закон, регистрация дома

—